Osoby, które chcą sprzedać lub kupić nieruchomość mogą rozważać podjęcie współpracy z konkretnym biurem nieruchomości i zastanawiać się, jak działa umowa pośrednictwa. Warto poznać różnicę pomiędzy umową pośrednictwa na wyłączność oraz otwartą umową pośrednictwa. Dowiedz się, jakie zalety ma każda z wersji umowy i o czym warto pamiętać?Czym jest umowa pośrednictwa?Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na odpłatnym wykonywaniu czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów:nabycia lub sprzedaży nieruchomości,nabycia lub sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,najmu lub dzierżawy nieruchomości czy jej częściinnych umów, których przedmiotem są prawa do nieruchomości lub ich części. Pośrednictwo można ujmować jako działalność, która ma doprowadzić do wymiany świadczeń między dwiema stronami, czyli do skojarzenia stron. W przypadku nieruchomości - na przykład do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości wskutek starań pośrednika. Pośrednik może odgrywać również rolę zastępcy pośredniego lub pełnomocnika jednej ze stron. Wyróżnia się dwa rodzaje umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami - umowę z klauzulą wyłączności (opisaną niżej) oraz umowę otwartą. W przypadku otwartych umów pośrednictwa klient może zawierać nieograniczoną liczbę umów z różnymi biurami nieruchomości. Prowizja trafia ostatecznie do tego pośrednika, który doprowadził do zawarcia umowy sprzedaży. Osoba, która rozważa nawiązanie współpracy z pośrednikiem - powinna być jednocześnie świadoma, że pośrednik nie musi posiadać licencji. Ustawa deregulacyjna z 2014 r. zniosła ten obowiązek. Podpisanie umowy możliwe jest z konkretnym pośrednikiem (działającym indywidualnie) lub z biurem nieruchomości (spółką handlową), w którym pośrednik jest zatrudniony. Co powinna zawierać umowa pośrednictwa?Umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami - bez względu na to, czy chodzi o umowę otwartą, czy na wyłączność - musi być zawarta w formie pisemnej, pod rygorem nieważności. Tego wymagają przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Należy mieć jednocześnie na uwadze, że przepisy dopuszczają również zawarcie umowy pośrednictwa drogą elektroniczną - ale wyłącznie w wypadku, gdy została ona podpisana przez obie strony kwalifikowanym podpisem elektronicznym. Warto wiedziećUmowa pisemna to dokument z własnoręcznymi podpisami obu stron. Należy też podkreślić fakt, że jeśli umowa nie została zawarta pisemnie lub w formie elektronicznej - co dotyczy również umowy na wyłączność - to de facto w świetle prawa nie jest ważna. To z kolei oznacza, że dochodzenie roszczeń na gruncie wykonanych przez pośrednika czynności będzie znacznie trudniejsze. W przypadku umów pośrednictwa nie można zapominać o takich elementach, jak:dane stron (dane klienta i pośrednika)przedmiot umowy (dane nieruchomości), rodzaj umowy (na wyłączność/otwarta),cel umowy, zakres zobowiązań stron (agent może pośredniczyć również np. w poszukiwaniu najemców, dzierżawców czy nieruchomości do kupna, okres trwania umowy,kwestii wynagrodzenia dla pośrednika. Wady i zalety umów pośrednictwaUmowa pośrednictwa - bez względu na rodzaj - ma pewne wady i zalety, których klient powinien być świadomy jeszcze przed nawiązaniem współpracy z agentem nieruchomości. Zalety umowy pośrednictwaWady umowy pośrednictwaOszczędność czasuPowierzenie procesu sprzedaży nieruchomości profesjonaliście - pewność, że wszystkie formalności zostaną dopełnioneMożliwość sprzedaży mieszkania w korzystnej cenie Promocja ogłoszenia (chociaż zaangażowanie pośrednika będzie prawdopodobnie różnić się w zależności od rodzaju umowy pośrednictwa)Konieczność zapłaty prowizji lub ewentualnego zwrócenia kosztów poniesionych przez pośrednika (w razie znalezienia kupca przez sprzedającego nieruchomość)Ryzyko nawiązania współpracy z niezaangażowanym pośrednikiem (zwłaszcza w przypadku umowy otwartej)W przypadku umów otwartych - ryzyko, że potencjalny klient zniechęci się, jeśli w internecie będą pojawiać się odmiennie skonstruowane oferty sprzedaży tej samej nieruchomościUmowa pośrednictwa sprzedaży nieruchomości - na co uważać?W przypadku umowy pośrednictwa sprzedaży nieruchomości klient powinien zwrócić uwagę na kilka kwestii, takich jak:polisa ubezpieczeniowa pośrednika nieruchomości (zgodnie z prawem, pośrednik prowadzący działalność gospodarczą powinien ją posiadać - to z niej pokrywane są ewentualne roszczenia klienta),wysokość wynagrodzenia pośrednika i sposób jego ustalenia oraz termin i forma wypłaty,okres trwania umowy i warunki wypowiedzenia (zarówno przy umowie otwartej jak i gdy wyłączność została zastrzeżona),kary umowne,klauzule abuzywne (w rejestrze klauzul niedozwolonych można zweryfikować, czy niektóre zapisy w umowie wyłącznej czy otwartej nie są niedozwolone przez prawo).Oprócz tego niektórzy specjaliści ostrzegają przed zawieraniem umów pośrednictwa (umów otwartych) z wieloma pośrednikami; może to bowiem skutkować koniecznością poniesienia większych kosztów (wypłaty prowizji lub zwrotu kosztów pośrednikom).Umowa pośrednictwa na wyłączność - co to jest?Umowa pośrednictwa na wyłączność nie została wprost zdefiniowana przez przepisy. Omawiając kwestię umowy na wyłączność można posiłkować się dwoma przepisami Kodeksu cywilnego - mowa o art. 550 i 761. Zgodnie z art. 550 kc, Jeżeli w umowie sprzedaży zastrzeżona została na rzecz kupującego wyłączność bądź w ten sposób, że sprzedawca nie będzie dostarczał rzeczy określonego rodzaju innym osobom, bądź też w ten sposób, że kupujący będzie jedynym odprzedawcą zakupionych rzeczy na oznaczonym obszarze, sprzedawca nie może w zakresie, w którym wyłączność została zastrzeżona, ani bezpośrednio, ani pośrednio zawierać umów sprzedaży, które mogłyby naruszyć wyłączność przysługującą kolei art. 761 kc wskazuje, żeJeżeli agentowi zostało przyznane prawo wyłączności w odniesieniu do oznaczonej grupy klientów lub obszaru geograficznego, a w czasie trwania umowy agencyjnej została bez udziału agenta zawarta umowa z klientem z tej grupy lub obszaru, agent może żądać prowizji od tej umowy. Dający zlecenie obowiązany jest w rozsądnym czasie zawiadomić agenta o zawarciu takiej pośrednictwa na wyłączność to zatem umowa gwarantująca prawo do pośredniczenia w sprzedaży nieruchomości jedynie temu pośrednikowi, z którym została ona zawarta. Sprzedający nie ma wtedy możliwości zawarcia umów z innymi pośrednikami czy biurami nieruchomości. Warto wiedziećUmowa na wyłączność bywa również nazywana umową z klauzulą wyłączności. Mowa czasem również o umowie wyłącznej, ekskluzywnej czy zamkniętej. Elementy umowy na wyłącznośćUmowa zawierana na zasadach wyłączności powinna mieć określone elementy i formę - w innym wypadku będzie uznana za nieważną w świetle prawa. Po pierwsze, umowa pośrednictwa na wyłączność wymaga formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności. Oprócz tego - tak jak w każdej umowie pośrednictwa - powinny znaleźć się w niej określone elementy. Są to:dane obu stron umowy (sprzedającego nieruchomość oraz pośrednika),przedmiot umowy,cel umowy,zakres zobowiązania,okres obowiązywania umowy,wynagrodzenie w umowie na wyłączność może znaleźć się również upoważnienie dla pośrednika, a także informacja o wyłączności, zgoda na przetwarzanie danych osobowych czy klauzula dotycząca właściwej jurysdykcji na wypadek sporu sądowego. Umowa musi również zawierać podpis obu stron. Jeśli chodzi o dane obu stron, w umowie pośrednictwa z klauzulą wyłączności należy wpisać imiona i nazwiska stron, adres zamieszkania/siedziby, PESEL. Przy przedmiocie umowy pośrednictwa na wyłączność trzeba wpisać podstawowe dane nieruchomości - jej adres, metraż, liczbę pokoi itd. Osoby, którym zależy na sprzedaży nieruchomości poprzez pośrednika, mogą jednak zastanawiać się, co powinno znaleźć się w zakresie zobowiązania umowy, co z okresem jej obowiązywania oraz jak uregulować kwestię wynagrodzenia pośrednika. W przypadku zakresu obowiązywania umowy na zasadach wyłączności, warto mieć świadomość, że chodzi o zobowiązania obu stron - zarówno pośrednika jak i sprzedającego nieruchomość. Podstawowym obowiązkiem właściciela nieruchomości jest w rakiej sytuacji niezbywanie jej bez udziału pośrednika. Dodatkowo zamawiający usługę najczęściej są zobowiązani do dostarczenia określonych dokumentów. W zależności od ustaleń stron, na sprzedającym mieszkanie czy dom może również ciążyć obowiązek utrzymywania nieruchomości w takim stanie, by nadawała się do prezentacji potencjalnym kupującym. Zakres zobowiązań pośrednika jest bardziej zróżnicowany. Strony mogą na przykład umówić się (co zresztą jest częstą praktyką w przypadku umowy pośrednictwa na wyłączność), że pośrednik nadzoruje i obsługuje praktycznie cały proces sprzedaży. Czyli:przygotowuje ofertę sprzedaży nieruchomości,zajmuje się jej promocją,odbiera telefony od zainteresowanych zakupem domu czy mieszkania,prowadzi prezentacje lokaluzajmuje się formalnościami (załatwia kwestie notarialne itd.). Warto wiedziećCoraz częściej pośrednicy w ramach umów na wyłączność oferują również usługę home stagingu, czyli przygotowania nieruchomości do jednak zakres zobowiązań po stronie pośrednika zależy od ustaleń między stronami. Jeśli chodzi z kolei o okres obowiązywania umowy pośrednictwa na wyłączność, rozwiązania są dwa - może być to umowa na czas nieokreślony lub określony. W każdym przypadku strony powinny ustalić zasady ewentualnego wypowiedzenia. Pozostaje jeszcze kwestia wynagrodzenia pośrednika. Warto ustalić nie tylko warunki, jakie muszą zostać spełnione, by pośrednik otrzymał wynagrodzenie, ale również - sposób jego wypłacenia. Umowa na wyłączność - argumenty za i przeciwOsoby, które rozważają nawiązanie współpracy z biurem nieruchomości mogą jednak zastanawiać się, czy umowa na wyłączność to najlepsze rozwiązanie (i czy faktycznie jest korzystniejsze niż umowa otwarta). Okazuje się jednak, że klauzula wyłączności ma znacznie więcej zalet niż potencjalnych wad - zwłaszcza jeśli chodzi o sprzedaż nieruchomości na bardziej rozwiniętych rynkach nieruchomości, gdzie doświadczenie pośrednika może okazać się niezbędne Zalety umowy na wyłącznośćKlauzula wyłączności przekłada się na duże zaangażowanie pośrednika w wykonywane czynności (ma pewność, że poniesiony przez niego wysiłek zaowocuje prowizją lub przynajmniej zwrotem kosztów; umowa otwarta takiej pewności nie daje)Szansa na uzyskanie przez właściciela wyższej kwoty za sprzedaż mieszkania - znajomość rynku nieruchomości to atut pośrednika, który wie, jaka cena może zostać zaakceptowana przez potencjalnych kupcówWłaściwie przygotowane, atrakcyjne ogłoszenie - w przypadku umowy na wyłączność pośrednik poświęca zazwyczaj sporo czasu i innych zasobów na przygotowanie oferty sprzedaży w taki sposób, by przyciągnęła uwagę potencjalnych nabywcówSkuteczniejsza promocja ogłoszenia - pośrednik nie tylko wie, jak reklamować ofertę sprzedaży nieruchomości, ale również, w przypadku umowy z klauzulą wyłączności, może przeznaczyć na to większe środki (portale ogłoszeniowe umożliwiają płatną promocję oferty)Większością formalności i całym procesem (chociaż to zależy od uzgodnień między stronami) zajmuje się pośrednik - sprzedający nieruchomość ma kontakt wyłącznie z nim, a nie z wieloma pośrednikami jednocześnie; to zdecydowanie wygodniejsze rozwiązanie, ponieważ pozwala właścicielowi nieruchomości zaoszczędzić czas, który musiałby poświęcić na kontakt z wieloma pośrednikami zamiast z jednymCzy warto podpisywać umowę na wyłączność?Umowa z klauzulą wyłączności to dobre rozwiązanie dla osób, które potrzebują pełnego wsparcia pośrednika w procesie sprzedaży nieruchomości i są gotowe ponieść pewne koszty z tym związane (czyli zapłacić prowizję od sprzedaży). W SonarHome podpisujemy wyłącznie umowę na wyłączność. Uważamy, że tylko taka umowa gwarantuje obu stronom dbałość o interesy każdej z nich. Klient ma pewność, że zrealizujemy postawiony cel - nie oszczędzamy na promocji (wiemy, w jakie kanały reklamowe inwestować), w przypadku każdego mieszkania układamy indywidualny plan sprzedaży. Ponadto jesteśmy ekspertami w sprzedaży nieruchomości, a do dyspozycji klientów oddajemy też cały zespół merytoryczny zajmujący się kwestiami prawnymi. Oprócz usługi Digital Broker (czyli sprzedaży nieruchomości na wolnym rynku) oferujemy też iBuying - czyli bezpośredni zakup mieszkania od klienta. To atrakcyjne rozwiązanie dla osób, którym zależy na szybkiej sprzedaży nieruchomości i uzyskaniu korzystnej ceny. Warto wiedziećUmowa na wyłączność nie może jednocześnie - bez względu na ustalenia poczynione między stronami - ograniczać właścicielowi nieruchomości prawa do jej samodzielnej sprzedaży. Jeśli zamawiający usługę samodzielnie znajdzie kupca, pośrednik nie ma prawa żądać prowizji - a jedynie zwrotu poniesionych można odstąpić od umowy na wyłączność?Wypowiedzenie umowy na wyłączność jest możliwe, o ile strony uzgodnią wcześniej warunki rozwiązania umowy. Jeszcze w umowie warto zaznaczyć, jaki będzie okres wypowiedzenia umowy pośrednictwa na wyłączność oraz jak uregulowane zostaną kwestie finansowe. Warto wiedziećJeśli pośrednik nie wywiązuje się z zobowiązań zawartych w umowie, klient powinien mieć również możliwość ubiegania się o odszkodowanie. Dobrze jednak doprecyzować tę kwestię w umowie - podobnie jak wszelkiego rodzaju kary na wyłączność a prowizja dla agentaJedną z kwestii, która najbardziej interesuje osoby rozważające zawarcie umowy na wyłączność z pośrednikiem, jest jego prowizja. Co do zasady wypłata prowizji jest wymagalna w momencie, gdy to agent znajdzie kupca i dojdzie do sfinalizowania transakcji. Prowizji pośrednikowi nie trzeba płacić w sytuacji, gdy to właściciel mieszkania znajdzie kupującego. To, jak strony uregulują pozostałe kwestie - zależy od nich. Muszą mieć jedynie na uwadze pewne ogólne zasady, wynikające z art. 353[1] Kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim,Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia wiedzieć Konieczne jest uregulowanie w umowie kwestii wynagrodzenia pośrednika i ewentualnego zwrócenia kosztów w momencie, gdy to klient znajdzie kupca na swoją nieruchomość bez udziału pośrednika. Najważniejsze informacje o umowie na wyłączność i otwartej umowie pośrednictwaJeśli chodzi ogólnie o umowę pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, właściciele nieruchomości, którzy chcą ją zawrzeć z pośrednikiem, powinni pamiętać o kilku kwestiach. Po pierwsze - umowa otwarta czy mająca klauzulę wyłączności musi mieć formę zgodną z przepisami prawa. Brak umowy (lub jej nieważność) pozbawi klienta ochrony. Ponadto przed wybraniem jednego z biur nieruchomości czy konkretnego pośrednika warto najpierw sprawdzić opinie na ich temat i poszukać ofert, które promują aktualnie. To pomoże klientowi w ocenie, czy ogłoszenia są starannie przygotowane i jak długo mieszkanie czeka na sprzedaż. Warto wiedziećUmowa pośrednictwa z kolei nie musi dotyczyć sprzedaży nieruchomości; są zawierane również, gdy chodzi o najem czy dzierżawę. Umowa pośrednictwa na wyłączność podpisywana jest wyłącznie z jednym agentem czy biurem nieruchomości; to daje pośrednikowi pewność, że jeśli doprowadzi do transakcji, otrzyma prowizję. W takim wypadku agent nieruchomości zazwyczaj odpowiada za cały proces od początku do końca - czyli od przygotowania oferty, przez prowadzenie prezentacji lokalu, aż po kwestie prawne. Umowa na zasadach wyłączności może być wypowiedziana przez pośrednika, ale tylko na warunkach określonych w umowie. Otwarta umowa pośrednictwa może być zawierana z wieloma agentami. To z kolei oznacza, że prowizję otrzyma ostatecznie ten, który sprzeda nieruchomość - mimo, że wszyscy będą musieli ponieść pewien wkład w przygotowanie oferty i kontakt z potencjalnymi klientami. Umowa na wyłącznośćOtwarta umowa pośrednictwaPełne zaangażowanie pośrednika; biuro nieruchomości podejmie prawdopodobnie więcej działań mających na celu sfinalizowanie transakcjiStarannie przygotowana oferta (pośrednik zazwyczaj organizuje sesję zdjęciową, korzysta z usług home stagera, opis nieruchomości podkreśla jej wszystkie zalety, dodatkowe elementy jak np. spacer 3D)Promocja ogłoszenia - najczęściej zarówno na portalach nieruchomości jak i w mediach społecznościowych, korzystanie z płatnych opcji na reklamę ofertyTa sama cena nieruchomości (i te same zdjęcia) we wszystkich ogłoszeniach zamieszczonych w różnych miejscach w sieciWłaściciel nieruchomości kontaktuje się wyłącznie z jednym pośrednikiemNiższe prawdopodobieństwo, że pośrednik znacząco obniży cenę sprzedawanej nieruchomości - pracuje wyłącznie na swoją prowizję (i zysk klienta)Niewłaściwy wybór pośrednika może zablokować sprzedaż mieszkania na jakiś czasRyzyko mniejszego zaangażowania agenta; biuro nieruchomości prawdopodobnie nie będzie angażować się np. w płatne promocje ogłoszeniaZazwyczaj mało atrakcyjna oferta (krótki opis nieruchomości, zdjęcia mieszkania przygotowane przez klienta, brak dodatkowych elementów)Promocja ogłoszenia na portalach nieruchomości, czasem w mediach społecznościowych, brak płatnej reklamyCeny tej samej nieruchomości mogą różnić się między sobą w zależności od agenta - w konsekwencji potencjalny klient może czuć się zdezorientowany i zniechęconyWłaściciel nieruchomości jest zmuszony do kontaktu z wieloma pośrednikami (tymi, z którymi podpisał umowę otwartą)Większe prawdopodobieństwo, że pośrednik opuści cenę, chcąc jak najszybciej sprzedać mieszkanie - przed konkurencją w postaci innych pośrednikówTeoretycznie większa szansa na to, że chociaż jedno z biur nieruchomości zaangażuje się w proces pośrednictwaWarto jednocześnie zwrócić uwagę na fakt, że wokół umów pośrednictwa - zwłaszcza umów otwartych - narosło sporo mitów. Część klientów jest przekonana, że podpisanie umowy pośrednictwa z wieloma agentami pozwoli na szybszą sprzedaż nieruchomości. Nie zdają sobie jednak sprawy ze specyfiki otwartej umowy pośrednictwa - i tego, że motywacja pośrednika do podejmowania konkretnych działań jest znacznie niższa. Z kolei umowa pośrednictwa na zasadach wyłączności systematycznie zyskuje na popularności - przekonuje się do niej coraz więcej klientów, widząc realne działania pośredników i ich wysokie zaangażowanie.

Jeden z uczestników WIWNⓇ zawarł umowę pośrednictwa na sprzedaż swojego mieszkania. Umowa była na wyłączność, jednak od dłuższego czasu pośrednik nie przyprowadził potencjalnego kupującego. Nasuwa się pytanie, czy można szybko i bezkosztowo rozwiązać taką umowę?Przedstawiam przykładowy fragment takiej umowy pośrednictwa, wraz z opinią naszego UMOWY:§ 7 (Obowiązywanie umowy)1. Niniejsza umowa zawarta jest na czas określony 12 Każda ze Stron jest uprawniona do wypowiedzenia umowy w trybie natychmiastowym w przypadku rażącego naruszenia postanowień umowy przez drugą Niniejsza umowa może być wypowiedziana przez Zamawiającego w trybie natychmiastowym z ważnych W przypadku, opisanym w § 7 ust. 2, a także w przypadku, gdy którakolwiek ze Stron wypowie niniejszą umowę z innych powodów niż wskazane w § 7 w ust. 2 i ust. 3, odpowiednio:a) Zamawiający jest uprawniony do dochodzenia od Pośrednika odszkodowaniab) Pośrednik jest uprawniony do dochodzenia od Zamawiającego odszkodowania, w szczególności odpowiadającego kwocie utraconego wynagrodzenia, o którym mowa w § 6 ust. 2;5. W przypadku opisanym w § 7 ust. 3, Pośrednik jest uprawniony do dochodzenia od Zamawiającego wynagrodzenia, odpowiadającego wykonanym czynnościom, tj. ustalonemu procentowo zakresowi, w jakim Umowa została wykonana, mając na względzie cel, w jakim Umowa została W przypadku opisanym w ust. 4 pkt. b i ust. 5 wynagrodzenie odpowiadające wykonanym czynnościom/odszkodowanie stanowiące równowartość utraconego wynagrodzenia ustalone zostanie w oparciu o cenę ofertową RADCY PRAWNEGO:Z umowy wyłącznego pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości wynika, że została ona zawarta na czas określony 12 par. 7 ust. 2 umowy przewidziano, że każda ze Stron jest uprawniona do wypowiedzenia umowy w trybie natychmiastowym w przypadku rażącego naruszenia postanowień umowy przez drugą 7 ust. 3 umowy stanowi, że Zamawiający może wypowiedzieć umowę w trybie natychmiastowym z ważnych z par. 7 ust. 4 w przypadku, gdy Zamawiający wypowie umowę z innych powodów, niż wskazane w par. 7 ust. 2 i 3 umowy, Pośrednik może dochodzić od Zamawiającego odszkodowania, w szczególności odpowiadającego kwocie utraconego uwagi na to, że umowa nie precyzuje pojęcia „ważne powody„, ostatecznie kwestię, czy rozwiązanie umowy nastąpiło z ważnych powodów, czy też nie, musiałby rozstrzygnąć ważnym powodem wypowiedzenia może być utrata zaufania, co do uczciwości lub innych niezbędnych kwalifikacji przyjmującego zlecenie. Podkreślić jednak należy, iż nie wystarczy tylko subiektywne przekonanie Zamawiającego, co do uczciwości lub innych kwalifikacji przyjmującego zlecenie. Powinno ono być poparte okolicznościami o charakterze umowa zostanie rozwiązana przez Zamawiającego z ważnych powodów, Pośrednik może żądać zapłaty wynagrodzenia odpowiadającego wykonanym czynnościom, tj. ustalonemu procentowo zakresowi, w jakim umowa została wykonana (par. 7 ust. 5 umowy).Umowa wskazuje również, że podstawą wypowiedzenia może być rażące naruszenie postanowień umowy przez jedną ze Stron. Użycie terminu rażące wskazuje na to, iż podstawą rozwiązania umowy nie może być każde naruszenie umowy, ale tylko poważne, istotne naruszenie postanowień umowy. Z umowy wynika, iż w razie rozwiązania umowy na tej podstawie, Pośrednik nie może żądać zapłaty wynagrodzenia odpowiadającego wykonanym Zamawiający może jednostronnie rozwiązać umowę przed terminem, jednak jeżeli zostanie ona rozwiązana bez ważnego powodu (w przypadku innego niż rażące naruszenie umowy), należy się liczyć z tym, iż w razie późniejszego sprzedania nieruchomości, Pośrednik może domagać się odszkodowania w wysokości utraconej prowizji. Oczywiście umowę można także rozwiązać za porozumieniem Stron, ustalając warunki wcześniejszego rozwiązania Witkowskiradca prawny | „Chudzik i Wspólnicy Radcowie Prawni” spółka partnerska |

Pośrednik podpisując ze zleceniodawcą umowę pośrednictwa może zaproponować mu umowę z tzw. klauzulą wyłączności. Jest to umowa, która zobowiązuje zamawiającego do współpracy tylko

Jesteś pośrednikiem i zawarłeś z klientem umowę pośrednictwa z klauzulą wyłączności? I nie chciałbyś, aby inny pośrednik podebrał Ci tego klienta? Ostra konkurencja pomiędzy pośrednikami może jednak przejawiać się również tym, że Twój konkurent za nic będzie miał Twoją klauzulę pośrednicy w obrocie nieruchomościami, jak i ich klienci, pytają mnie o to, co się dzieje w przypadku, gdy klient ma podpisaną z jednym pośrednikiem umowę pośrednictwa z klauzulą wyłączności, a mimo to decyduje się na zawarcie umowy z drugim pośrednikiem. Czy ten drugi pośrednik ponosi wobec pierwszego odpowiedzialność za naruszenie klauzuli wyłączności? Nie zamierzam tu rozważać kwestii oceny działania takiego klienta, lecz chciałbym skupić się na skutkach prawnych dla tego drugiego pośrednika, który nie wie (lub nawet wie) o tym, że klient jest już związany z innym na takie pytanie należy szukać przede wszystkim w ustawie o zwalczaniu nieuczciwej konkurencji. Pośrednicy są przecież przedsiębiorcami konkurującymi ze sobą o klientów, a ww. ustawa wprost reguluje kwestie (nie)uczciwej konkurencji pomiędzy drugiego z pośredników możemy rozważać przede wszystkim z punktu widzenia art. 12 ww. ustawy, zgodnie z którym czynem nieuczciwej konkurencji jest nakłanianie klientów przedsiębiorcy do rozwiązania z nim umowy albo niewykonania lub nienależytego wykonania umowy, w celu przysporzenia korzyści sobie lub osobom trzecim albo szkodzenia przedsiębiorcy. Aby móc zastosować ten przepis konieczne jest jednakże posiadanie wiedzy przez drugiego z pośredników o wcześniejszej umowie z klauzulą wyłączności zawartej z innym pośrednikiem. Jeśli drugi pośrednik wie o takiej umowie i mimo to nakłania klienta do rozwiązania takiej umowy bądź jej niewykonania, to na podstawie powyższego przepisu może ponosić odpowiedzialność wobec pierwszego komentatorzy nie są zgodni co do tego, czy już samo złożenie oferty klientowi przez drugiego pośrednika, który wie o wcześniejszej umowie z klauzulą wyłączności zawartej z innym pośrednikiem, stanowi czyn nieuczciwej konkurencji. Na pewno więc uzyskanie takiej wiedzy powinno zapalić lampkę ostrzegawczą, gdyż złożenie w takiej sytuacji oferty klientowi może spowodować odpowiedzialność pośrednika wobec jego na podstawie powyższego przepisu co do zasady nie będzie ponosił pośrednik, który nie wie o wcześniejszej umowie z klauzulą wyłączności. Należy jednakże pamiętać, że odpowiedzialność pośrednika będzie zawsze zależała od wszystkich okoliczności danej sprawy. Ponadto pośrednik może ponosić odpowiedzialność również na podstawie tzw. klauzuli generalnej zawartej w ww. ustawie, zgodnie z którą czynem nieuczciwej konkurencji jest działanie sprzeczne z prawem lub dobrymi obyczajami, jeżeli zagraża lub narusza interes innego przedsiębiorcy lub walka o klientów pomiędzy pośrednikami może zatem spowodować, że jednemu z konkurentów można będzie przypisać czyn nieuczciwej konkurencji, co może z kolei prowadzić do np. obowiązku zapłaty odszkodowania innemu spotkałeś się z nieuczciwą konkurencją pomiędzy pośrednikami w obrocie nieruchomościami, podziel się swoimi doświadczeniami w komentarzu do tego wpisu.

Choć coraz więcej klientów chce współpracować z pośrednikiem przy sprzedaży, najmie czy zakupie nieruchomości, to nadal krąży wiele mitów związanych z tą profesją. Przekonania, że właściciel na pewno zrobi więcej niż pośrednik, by sprzedać swoje mieszkanie; czy to, że pośrednik oczekuje wynagrodzenia za nic albo że jak

Dzisiejsze omówienie orzecznictwa związanego z branżą nieruchomości dotyczy wyroku Sądu Rejonowego Szczecin-Centrum w Szczecinie, XI Wydział Gospodarczy z dnia 13 lutego 2019 r., który oddalił powództwo pośrednika nieruchomości o zapłatę wynagrodzenia prowizyjnego. Stan faktyczny. W 2017 r. między powodową spółką, świadczącą usługi pośrednictwa a pozwanym będącym przedsiębiorcą została zawarta umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. W § 5 umowy, strony ustaliły wynagrodzenie prowizyjne na zł. Stosownie do tego postanowienia umownego, w czasie trwania umowy z klauzulą wyłączności, za kontrahenta wskazanego przez pośrednika uznane zostaną wszystkie bez wyjątku osoby fizyczne, prawne lub jednostki organizacyjny nie posiadające osobowości prawnej, z którym zamawiający zawarł umowę przedwstępną, warunkową, zobowiązującą, stanowczą, rozporządzającą, transakcyjną. Umowa została na czas oznaczony jednego roku. Nieruchomość, której dotyczyła umowa pośrednictwa została sprzedana w trakcie trwania umowy i nastąpiła na rzecz osoby niewskazanej przez pośrednika. Pomijam inne fakty i zarzuty podnoszone przez strony w toku procesu, ponieważ nie są one istotne dla tematu, który nas interesuje i nie wpłynęły na jego ocenę prawną. Co stwierdził sąd? W końcowym fragmencie uzasadnienia omawianego orzeczenia, przechodzimy do kwestii najciekawszej, w której stwierdzono, że; „Zapis umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami z dnia 29 marca 2017 r. w zakresie w którym umożliwia żądanie wynagrodzenia prowizyjnego w § 5 od transakcji dokonanej przez zamawiającego z osobą niewskazaną wcześniej przez pośrednika lub innego pośrednika w ocenie Sądu pozostaje w sprzeczności z naturą stosunku i jest nieważna ( art. 353 (1) KC w zw. z art. 58 § 3 KC)” Skład orzekający uznał, że fakt czy nieważność w takiej sytuacji dotyczy całej umowy czy tylko jej części nie miałby znaczenia dla rozstrzygnięcia w sprawie. Nie miały też w tej sprawie znaczenia powoływane przez pozwanego regulacje dotyczące konsumentów, ponieważ strona pozwana jak już zostało to wspomniane jest przedsiębiorcą. Niemniej w sprawie ma zastosowanie przepis art. 353 (1) KC regulujący zasadę swobody umów i granice tej swobody. „W ocenie Sądu z istoty „umowy na wyłączność” należy wnioskować okoliczność, że pozwany nie będzie korzystał z usług innych pośredników w obrocie nieruchomościami. Sprzedaż osobie nie wskazanej przez żadnego pośrednika w obrocie nieruchomościami, nie może być taktowana jako naruszenie zasady tej wyłączności. Pośrednik w takiej sytuacji domaga się bowiem wynagrodzenia za zdarzenie, w którym w ogóle nie dochodziło do pośrednictwa jakiegokolwiek pośrednika. W konsekwencji zapis § 5 umowy przewidujący możliwość żądania wynagrodzenia prowizyjnego w takiej sytuacji jest w tym zakresie nieważny ( art. 353 (1) KC w zw. z art. 58 § 3 KC).” Pewnie narażę się tym wielu pośrednikom, ale w mojej ocenie ww. uzasadnienie jest w pełni prawidłowe. Z istoty zastrzeżenia klauzuli na wyłączność wynika bowiem zakaz korzystania z usług innych pośredników a nie zakaz obrotu nieruchomością bez pomocy pośrednika. Powyższą linię orzeczniczą zakazującą umieszczenia takich postanowień, potwierdzają również inne świeże wyroki wyrok Sądu Okręgowego w Gliwicach z dnia 23 stycznia 2019 r. sygn. akt III Ca 1318/18, wyrok Sądu Rejonowego w Giżycku – I Wydział Cywilny z dnia 17 stycznia 2020 r. sygn. akt I C 383/19. Potwierdza to także rejestr klauzul niedozwolonych UOKIK, gdzie znalazła się klauzula o następującym brzmieniu: „Pośrednik zachowuje prawo do całości wynagrodzenia także, w przypadku, gdy: a) Zamawiający podpisze w trakcie obowiązywania niniejszej umowy umowę przedwstępną lub umowę sprzedaży lokalu bez udziału pośrednika”. Ww. wyroki są o tyle ciekawe i zmieniające dotychczasowe postrzeganie, że uznają podobne postanowienia jako nieważne, bez konieczności analizy ich pod kątem klauzul niedozwolonych. A zatem dotyczą zarówno umów z konsumentami jak i przedsiębiorcami. Podsumowanie. Klauzula wyłączności może zabezpieczać prowizję dla pośrednika jedynie wówczas, gdy klient skorzysta z usług innego pośrednika. Gdy zawrze on umowę samodzielnie prowizja nie jest należna. Zapisy umowne przewidujące wynagrodzenie dla pośrednika w przypadku sprzedaży samodzielnej są nieważne. Nieważność tego typu postanowień dotyczy zarówno umów zawieranych z konsumentami jak i między przedsiębiorcami. . 588 458 264 427 100 477 676 217

umowa pośrednictwa z klauzulą wyłączności